Имя *
Электронная почта *
Телефон *
Ежемесячный доход *
* только для граждан РФ



В каком доме вы купили квартиру?

В панельной пятиэтажке
В кирпичном 5-ти этажном доме
В кирпичном 9-ти этажном доме
В панельной современной многоэтажке
В современном монолитно-кирпичном доме
Результаты

АНАЛИТИЧЕСКИЕ СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ ПОДОЛЬСКА И ПОДОЛЬСКОГО РАЙОНА

Анализ рынка недвижимости за 2009 год и прогноз на 2010
28 декабря 2009

Кризисный 2009 год подошел к концу, и мы можем подвести итоги 2009 года для рынка недвижимости. Каким бы странным это не казалось, но 2009 год развеял укоренившийся среди многих миф о том, что недвижимость в Москве и Подмосковье может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Оказалось же все иначе. Цены на недвижимость упали, и упали существенно. Такая тенденция уже наблюдалась в 1998 году, когда после дефолта столичный квадратный метр, как и сейчас, подешевел примерно на треть (в долларовом выражении). Дешевела московская недвижимость и ранее, в 1996 году. Но подобные ситуации в нынешний кризис забыты, вроде как 90-е годы - это одно, была другая жизнь, а современная Москва – это другое.

В 2009 году за продолжительным периодом роста уровня цен не только на рынке недвижимости, но и в других сегментах жизни, последовал вполне закономерный кризис и вместе с этим коррекция цен на недвижимость пошла вниз. Этот процесс был вполне предсказуем и объясним – стремительному росту цен должен был настать конец, т.к. они были слишком завышены и раздуты. Кроме того, снижение всех количественных показателей оказалось не критичным, зато перед всеми участниками рынка открылись новые возможности для развития и расширения.

В среднем, падение цен в Москве в 2009 году составило 24,1 % от средних показателей. Рынок недвижимости Подмосковья почти не отличается от столичного. Так, в Московском регионе, весной 2009 года, рынок жилья значительно подешевел. Но темпы снижения стоимости квартир за прошедший год различны для каждого сегмента. В 1-2 кварталах 2009 года отмечалась положительная динамика стоимости 1 кв.м. в объектах дальнего Подмосковья в зависимости от расстояния от МКАД и цена 1 кв. м составляла 48,1-49 тыс. рублей. При этом в городах ближнего Подмосковья до 5 км от МКАД средняя стоимость метра снизилась по итогам 2 квартала 2009 года почти на 3,5%, а в городах средней удаленности (5-30 км от МКАД) – примерно на 3%. Динамика исследований различных типов жилья в Подмосковье во 2 квартале указывает на снижение стоимости метра жилья как в типовых, так и в монолитно-кирпичных домах. Так, квартиру площадью около 73 кв.м. в городах-сателлитах во 2-ом квартале можно было приобрести за 5,8 млн. руб., что на 200 тыс. руб. меньше, чем в 1 квартале 2009 года.Последний месяц осени 2009 года, как и два предыдущих месяца, не принес московскому и Подмосковному рынку недвижимости какого-либо заметного изменения цен. Сейчас рынок стабилен, цены сделок (а они проходят в основном по самым дешевым предложениям) практически не меняются. Для вторички среднего Подмосковья – это примерно 55-65 тыс. рублей за кв.м., для дальнего – 35-50 тыс.руб. за кв.м., для ближнего – 65-80 тыс.руб. за кв.м. Поэтому продолжат дешеветь только переоцененные варианты и за счет этого будет немного снижаться средняя цена предложения.

По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Подольская недвижимость» индексы рынка недвижимости Подольского района за последние месяцы не имели существенных изменений. В городе Подольск значительные скачки в цене за квадратный метр наблюдались только по показателям многокомнатных квартир и комнат. Так, в конце ноября 2009 года стоимость 1 кв. метра жилья в «трешке» Подольска составляла 65 тыс. рублей, и уже к началу декабря цена возросла и достигла отметки 68,7 тыс. руб. за тот же квадратный метр. Однако, к концу 2009 года, сделав несколько скачков, цена остановилась на отметке 61,3 тыс. руб. Также колебания в цене происходили и у отдельных комнат. Цена в течение месяца с ноября по декабрь варьировалась от 80 до 85 тыс. руб. за квадратный метр. К концу года она остановилась на отметке 82,9 тыс. руб. По остальным же типам жилья цена за кв. метр оставалась на уровне средних цен по Подольску.

В Щербинке более ровная ситуация с ценами квартир и комнат. По графику средней стоимости 1 кв. метра жилья в городе Щербинка видно, что незначительные скачки цен происходили только в конце ноября и декабря 2009 года. Цена на комнаты упала с отметки 102 тыс. руб. до 99,5 тыс. руб. и такая цена держится до конца 2009 года. Также скачок наблюдается у многокомнатных квартир, но в первой декаде цена выровнялась и остановилась на отметке 77,1 тыс. руб. У «двушек» так же наблюдается уменьшение стоимости цены к концу 2009 года, с отметки 82,3 тыс. руб. до 79,1 тыс. руб. Исходя из анализа, скорее всего цены на квартиры в Шербинке в начале 2010 года меняться не будут.

В Климовске большие скачки в цене также происходят с многокомнатными квартирами. Так, стоимость трехкомнатной квартиры в середине ноября составляла 73,6 тыс. руб. за кв. метр. К концу первой декады декабря произошел скачок до 79,5 тыс. руб. и всего за один день с 11 по 12 декабря цена упала почти на 5 тыс. руб., а затем снова пошла в рост и к 22 декабря 2009 года достигла уровня аж 85,3 тыс. руб. за 1 кв. метр. Исходя из такого большого повышения цен за такой короткий срок, можно сделать вывод, что, скорее всего, цена на многокомнатные квартиры в Климовске в 2010 году снизиться, но незначительно, и в дальнейшем будет также подвержена такому скачкообразному движению.

В остальных населенных пунктах Подольского района большая динамика в изменении цен происходит только на отдельные комнаты. С конца ноября по 12 декабря 2009 года цена за 1 кв. метр стоимости жилья в комнате упала в среднем на 20 тыс. руб. Стоит отметить, что цена на несколько десятков пунктов упала здесь всего за 1-2 дня, как и в Климовске. После такого значительного падения вновь последовало повышение средней стоимости на 17 тыс. руб. И, как видно по графику, в 2010 году следует ждать понижения цен на комнаты в Подольском районе, но опять же незначительно. А вот с квартирами здесь другая ситуация. Цены на квартиры в Подольском районе в конце 2009 года незначительно пошли в рост, из чего можно сделать вывод, что в 2010 году возможен также незначительный рост цен.

Исходя из проделанного анализа цен, напрашивается вывод, что, скорее всего, цены на квартиры и комнаты в Подольске и Подольском районе будут снижаться. Они не достигнут бросовых отметок, но и, однако, сильного увеличения их не предвидится.

Но, как показали результаты нашего социологического опроса, большинство граждан считает иначе. Так, на вопрос «Что будет с ценами на недвижимость в 2010 году?» 36 % наших респондентов ответило, что цены будут расти. На втором месте находятся граждане, которые считают, что цены на недвижимость в 2010 году не изменятся (24 %). 20 % голосов респонденты отдали за то, что цены в будущем будут падать. То, что рынок недвижимости захлестнет волна высоких цен и дорогой недвижимости, считают 12 % опрошенных. И меньшинство, 8% граждан, считают, что рынок недвижимости обвалится. Такие результаты голосования были очевидны и понятны. Жители столицы и области были потрясены кризисом. У многих снизились доходы, на рынке недвижимости почти исчезла ипотека (только сейчас ставки потихоньку пошли вниз), большинство граждан на себе почувствовало рост цен на многие продовольственные товары. Поэтому общее народное мнение было очевидным и рост цен на квартиры не должен заставить себя ждать.

По нашему мнению, 2010 год – это год возрождения не только в области рынка недвижимости, но и жизни граждан в целом. Составляя прогноз рынка недвижимости на 2010 год, анализируя прошлые периоды, результаты кризиса, рынки спроса и предложений, мы считаем, что в будущем году большое внимание будет уделяться ипотечному кредитованию. Снижение ипотечных ставок, безусловно, простимулирует спрос, но вряд ли спровоцирует быстрый и значимый рост цен. До кризиса ипотечные ставки равнялись в среднем 10-11%, и на долю сделок с использованием кредитования приходилось около 50% от всех продаж. Повышение ипотечных ставок осенью 2008 года лишило рынок недвижимости половины покупателей. Сейчас же, например, Сбербанк предлагает довольно приемлемые условия (14 % годовых) и покупатели вновь стали пользоваться ипотечным кредитованием. 2010 год для ипотеки должен стать только начальным, т.к. на рынке жилья необходима и экономическая стабильность и условия уверенности в завтрашнем дне большинства граждан. Поэтому при благоприятном стечении обстоятельств возвращение рынка ипотеки на докризисный уровень произойдет только к 2012 году.

В 2010 году, вероятнее всего, снижение цен на вторичное жилье будет продолжаться небольшими темпами и в течение первого полугодия. Ведь, чтобы цены на недвижимость стали расти, требуется возобновление прежнего инвестиционного ажиотажа. Это возможно, когда в Россию придут большие инвестиции, резко подешевеет ипотека, поднимется новая волна развития крупного и среднего бизнеса, вырастут цены на нефть, котировки на фондовом рынке, а также зарплаты, бонусы и т.д. Такой сценарий сейчас нереален. Соответственно, и больших скачков цен вверх не ожидается. Кроме того, снижение цен, скорее всего, будет на невостребованное или переоцененное жилье, а на качественное цены с большей степенью вероятности сохранятся на прежнем уровне. Впрочем, возможен некоторый рост на отдельные объекты.

Так что, говорить о бурном развитии рынка пока не приходится - нет тех инвестиций, которыми оно было вызвано 2-3 года назад. Однако, имеется много косвенных примеров эволюционного роста. И на первичном, и на вторичном рынке наибольшим спросом будет пользоваться жилье эконом-класса, поскольку его цена существенно снизилась. В 2010 году возможно некоторое удорожание квартир в этом сегменте.

В предверии Нового года всегда хочется быть оптимистом. Сегодняшняя ситуация и долгосрочный анализ раскрыли нам перспективу стабилизации или даже небольшого снижения цен на жилье. Для тех, кто задумывается о покупке недвижимости - это неплохая новость. Хотя покупатели у нас очень часто выступают в двух ипостасях – продавца и «купца». Поэтому проблемы с продажей жилья, видимо будут, так что, стратегию сделки надо будет тщательно продумывать.



ЛУЧШИЙ РИЭЛТОР
Ильенко Владислав Александрович
Тел:
8-926-211-99-00
E-mail:
9262119900@mail.ru
ПРЕДЛОЖЕНИЕ от
ЛУЧШЕГО РИЭЛТОРА
Подробнее...
Дом, 2 000 000 р.
СНТ, Чеховский район, СНТ "Мечта", вблизи д. Молоди , пл. участка: 8 сот., пл. дома: 60 кв. м., электричество: есть, вода: есть ...
подробнее...

Средняя стоимость
кв. м. жилья, руб
 
Подольск 84 626
 
 
Щербинка 0
 
 
Климовск 86 111
 
 
Подольский
район
76 587
 
Статистика на 18.07.2019
 
Населенный пункт

Тип жилья

Общая площадь
НОВЫЕ ОБЪЕКТЫ Подробнее...
дом,
55 000 р.


Аренда, 4 комн, Москва, д. Дубовка, поселение Кленовское, Москва, площадь: 170/110/20 кв. м., мебель: есть, ТВ, холодильник, стиральная машина, хорошее состояние ...

подробнее...
Подробнее...
Дом,
950 000 р.


СНТ, Подольск, СНТ "Василек", пл. участка: 5 сот., пл. дома: 25 кв. м., электричество: есть, вода: есть ...

подробнее...


Подробнее...
Москва, СНТ" Елочки"
Подробнее...
Москва, СНТ "Белые Березки"
Подробнее...
Климовск, СНТ "Надежда"
Подробнее...
Климовск, д.Пузиково Лаговское поселение СНТ "Полянка"