Имя *
Электронная почта *
Телефон *
Ежемесячный доход *
* только для граждан РФ



В каком доме вы купили квартиру?

В панельной пятиэтажке
В кирпичном 5-ти этажном доме
В кирпичном 9-ти этажном доме
В панельной современной многоэтажке
В современном монолитно-кирпичном доме
Результаты

АНАЛИТИЧЕСКИЕ СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ ПОДОЛЬСКА И ПОДОЛЬСКОГО РАЙОНА

Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году, какой вектор направления выберут цены?
29 декабря 2014

Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково – и в 1998-1999 гг., и в 2008-2009 гг. стоимость жилья просела где-то на 35%, хотя причины экономических катаклизмов были совершенно разные. Соответственно, можно ожидать, что в результате нынешних событий долларовый индекс стоимости жилья снизится примерно на такую же величину. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от развития событий на валютном рынке, считают специалисты ведущих аналитических центров.

Недвижимость одинаково реагирует на кризисы 

Ситуация в экономике и на финансовых рынках становится все более запутанной. Как показывает практика, построение многокомпонентных экономических моделей в таких условиях лишь затрудняет прогнозирование – чем сложнее расчеты, тем больше вопросов к их достоверности. Российская экономика за последние 20 лет уже пережила два серьезных кризиса – в 1998 и в 2008 гг., разных по своей природе, но оказавших примерно одинаковое влияние на рынок недвижимости Москвы и Подмосковья, как с точки зрения глубины падения долларовых цен, так и их динамики по времени. В период кризиса шестилетней давности долларовая стоимость жилья снизилась с пикового значения на 37%. В 1998-1999 г. жилье подешевело на 32%.

«Причины обоих кризисов были совершенно разные – в 1998 г. Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008 г. – от общемировой рецессии. Степень ослабления рубля относительно доллара также различалась кардинально: по итогам кризиса 1998-1999 гг. рубль обесценился в четыре раза, с 6 рублей за доллар до 24, в 2008-2009 гг. – только на 20-25% (с 23-24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30 руб. за доллар осенью в 2009 г.). Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар – это некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров».

Жилье: в долларах подешевеет, в рублях возможны варианты

Учитывая похожую реакцию долларовых цен на недвижимость в предыдущие кризисы, логично предположить, что и по итогам нынешнего просадка стоимости метра в долларах также составит примерно 35%. Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам «утряски». Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость – как, например, в 1998-1999 гг., – то в рублях недвижимость подорожает.

35% – глубина просадки долларовых цен на недвижимость в среднем по рынку, отдельные сегменты и объекты будут реагировать на проблемы в экономике по-разному. На общем негативном фоне лучше всего будет себя чувствовать жилье, имеющее статус первого дома: городские квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, объекты в среднем Подмосковье с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а также готовые коттеджи и таунхаусы, расположенные недалеко от Москвы. Менее устойчивы к кризису объекты, которые находятся далеко от столицы и/или предназначенные для сезонного проживания, – особенно если они не готовы к использованию: городская недвижимость в дальнем Подмосковье, загородные поселки с плохой транспортной доступностью, земельные участки, курортная недвижимость и т.п.

По опыту прошлых кризисов, при среднем уровне просадки долларовых цен в 35% диапазон снижения составляет от 20% до 50% в зависимости от сегмента и характеристик самого объекта. Наиболее ликвидные сегменты рынка в долларах подешевеют не более чем на 20%, а просадки цен в рублях не будет вообще, так как, по всей видимости, по итогам нынешнего кризиса курс рубля относительно доллара снизится по крайней мере не меньше, чем в 2008-2009 гг. Наилучшие перспективы у новостроек, которые за время строительства традиционно дорожают в рублях примерно на 10-20%. Конечно, речь идет об объектах, которые не будут заморожены.

Стоимость наименее ликвидной жилой недвижимости снизится и в долларах, и в рублях, причем глубина падения долларовых цен может составить 50%.

Аренда жилья: ставки поднять не удастся

Высокая инфляция, снижение доходов населения, рост безработицы и т.п. также могут привести к падению цен на аренду жилья – не только в долларах, но и в рублях, и, соответственно, к снижению доходности арендного бизнеса. Дело в том, что арендодатели жилья, среди которых много инвесторов, вложивших в недвижимость «лишние» деньги во избежание их обесценения, менее стеснены в средствах, чем арендаторы, нередко оплачивающие съемные квартиры на пределе возможностей. А в кризис эти возможности всегда ухудшаются.

Скорее всего, пострадает и рынок дорогой аренды. Финансовое положение его клиентов, конечно, более устойчивое, чем в сегменте экономкласса, однако экспаты, обеспечивавшие значительную часть спроса, уезжают из страны, а отечественные бизнесмены из-за снижения доходов будут экономить на аренде, переезжая в более скромные квартиры. В таких условиях попытки рантье поднять цены, чтобы компенсировать инфляцию или тем более привязать ставки аренды к доллару, обречены на провал.

Коммерческая недвижимость: хуже всего придется офисам

Наибольший удар кризис нанесет коммерческой недвижимости, прежде всего офисному сегменту, который может пострадать даже больше, чем в 2008-2009 гг. Отток западных компаний с российского рынка, по всей видимости, превысит показатели предыдущего кризиса, так как сейчас этот процесс связан не только с ухудшением деловой среды, но и с политическими обстоятельствами – санкциями и т.п. Более того, снижению деловой активности, в том числе отечественного бизнеса, помимо внешнего давления способствует увеличение налоговой нагрузки, в частности, рост налогов на фонд заработной платы (например, в фонд обязательного медицинского страхования), а также другие возможные налоговые инициативы.

Все эти экономические катаклизмы наложились на резкий рост предложения в офисном сегменте – этим офисный рынок сильно отличается от рынка жилой недвижимости, где ограниченность предложения поддерживает цены снизу. 

В 2015 г. Минэкономразвития обещает России рецессию – снижение ВВП на 0,8%. Всемирный банк чуть более оптимистичен: по его расчетам, российский ВВП упадет на 0,7%. Ухудшение макроэкономической ситуации в стране неизбежно скажется на показателях офисного рынка, наиболее чувствительного к уровню деловой активности. В результате на фоне перепроизводства офисных помещений и углубления кризиса цены продажи и ставки аренды даже в качественных бизнес-центрах в следующем году могут упасть на 50%.

Так какие прогнозы можно сделать на следующий год 

По мнению аналитиков, движение цен на рынке в кризис будет разнонаправленным: наиболее ликвидная недвижимость, оптимальная по соотношению цены и качества, умеренно просядет в долларе и не просядет или даже будет расти в рубле, а наименее ликвидная существенно подешевеет и в долларе, и в рубле.

Информационный источник: Индикаторы рынка недвижимости 



ЛУЧШИЙ РИЭЛТОР
Ильенко Владислав Александрович
Тел:
8-926-211-99-00
E-mail:
9262119900@mail.ru
ПРЕДЛОЖЕНИЕ от
ЛУЧШЕГО РИЭЛТОРА
Подробнее...
Дом, 4 950 000 р.
ИЖС, Подольск, Каменная ул., пл. участка: 4 сот., пл. дома: 70 кв. м., канализация: есть, газ: есть, электричество: есть, вода: есть ...
подробнее...

Средняя стоимость
кв. м. жилья, руб
 
Подольск 84 626
 
 
Щербинка 0
 
 
Климовск 86 111
 
 
Подольский
район
76 587
 
Статистика на 23.04.2019
 
Населенный пункт

Тип жилья

Общая площадь
НОВЫЕ ОБЪЕКТЫ Подробнее...
Дом,
950 000 р.


СНТ, Подольск, СНТ "Василек", пл. участка: 5 сот., пл. дома: 25 кв. м., электричество: есть, вода: есть ...

подробнее...
Подробнее...
квартира,
4 500 000 р.


2 комн, Подольск, Рабочая ул., площадь: 43/26.8/6 кв. м., балкон, хорошее состояние ...

подробнее...


Подробнее...
Подольск, Свердлова ул.
Подробнее...
Подольск, Силикатная пос.
Подробнее...
Москва, СНТ "Строитель" вблизи п.Щапово
Подробнее...
Подольск, СНТ "ПМЗ №3"