АНАЛИТИЧЕСКИЕ СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ ПОДОЛЬСКА И ПОДОЛЬСКОГО РАЙОНА

На вторичном рынке Подмосковья растет объем предложения, а спрос, наоборот, стремительно падает, в том числе из-за недоступности ипотеки. По оценкам риелторов, в нынешних условиях продать квартиру в разумные сроки можно только с хорошей скидкой: не менее 5-10%. Предложение растет рекордными темпами. В Подмосковье количество выставленных на продажу квартир увеличилось с начала года на 55,2%, до 56 200. При этом только за май объем предложения вырос на 20%. Согласно подсчетам специалистов, пик роста объемов предложения на рынке в этом году пришелся на начало весны. В настоящее время темпы пополнения рынка новыми объектами снизились, что может свидетельствовать об ослаблении тренда на накопление предложения. Как поясняют эксперты, продавцы, так и не дождавшись покупателей, просто снимают квартиры с продажи.

На потенциальных участников рынка давит слишком много дестабилизирующих факторов, включая сложную внешнеполитическую и экономическую обстановку, разнонаправленные скачки валютного курса, негативные тенденции в сфере недвижимости. В условиях такой неопределенности людям свойственно откладывать решение вопросов, не требующих срочного вмешательства. К тому же наступил сезон отпусков – традиционно «время тишины» на вторичном рынке жилья.

В то же время общее количество объектов, содержащихся в прайс-листах компаний с начала года, в апреле выросло на 6,6%, а в мае - еще на 11,2%. Это связано с затовариванием рынка и сокращением количества проводимых сделок. Таким образом, общее количество объектов на рынке Подмосковья по итогам мая превысило показатели прошлого года.

Дефицит спроса

Главная причина роста объемов предложения – недостаток спроса: покупателей мало, поэтому квартиры зависают в базах риелторов на долгие месяцы.

По статистике с января 2015 г. потенциальный спрос сократился в 2,9 раза. В Подмосковье в мае спрос на вторичное жилье упал до минимума с начала года, или более чем на 25% по сравнению с январем-апрелем 2015 г.

Недоступная ипотека

Причины падения спроса очевидны – низкая платежеспособность граждан из-за сокращения доходов в кризис и отсутствие доступной ипотеки. И если от первого страдают и новостройки, то ситуация с ипотекой на первичном и вторичном рынках принципиально различается.

Правительство РФ в марте запустило программу льготной ипотеки, по которой кредит на покупку новостройки можно взять под 11,9%. Или даже 7-8-9% на первые несколько лет – по программе от застройщика. А на «вторичке» ипотеку государство не субсидирует, поэтому ставки там рыночные – от 14-14,5% годовых.

Впрочем, ипотеку по минимальной ставке еще надо уметь получить. На относительно дешевый кредит может рассчитывать лишь «идеальный» заемщик (с большой официально подтвержденной зарплатой, долго работающий по найму на одном месте и прочее, и прочее), который имеет не менее 50% от стоимости квартиры на первоначальный взнос и берет кредит на срок не более 10 лет (а лучше пяти). К тому же такому везучему гражданину придется заплатить банку солидную комиссию за снижение ставки: от 1,5 до 7% от суммы выдаваемого кредита.

По словам экспертов, реальные ставки по кредитам на покупку «вторички» в Подмосковье колеблются в районе 15,5-16% при первоначальном взносе от 30%. Как следствие, число ипотечных сделок снижается – потенциальные покупатели квартир на вторичном рынке, нуждающиеся в заемных средствах, вынуждены переориентироваться на новостройки.

Спрос на ипотеку со стороны населения стал минимальным, под жесткие условия «подписываются» в основном только те граждане, которые попали в критическую жилищную ситуацию, требовавшую незамедлительного решения. Эксперты уверены, что пока ипотечная ставка не упадет хотя бы до 12-13%, люди будут вынуждены покупать квартиры на первичном рынке.

Скидки как условие продажи

Из-за низкого спроса на фоне большого объема предложения продать квартиру без серьезной скидки стало практически невозможно. По данным ведущих агентств недвижимости в мае 60% объектов были проданы с дисконтом, в апреле – 63%. Чтобы продать квартиру в течение месяца, дисконт должен составлять как минимум 10%. Если срочно – то 15%. Для сравнения: оперативно реализовать квартиру в условиях стабильного рынка можно, снизив ее цену на 5% от средней стоимости предложения.

При текущей рыночной конъюнктуре не более 15-20% нынешних продавцов на вторичном рынке жилья имеют в этом году хорошие шансы реализовать недвижимость. Это только те люди, которые готовы предоставить покупателям скидки от 10% и выше.

Несмотря на затоваривание рынка, продавцы на вторичном рынке массового жилья с огромной неохотой идут на дисконт. Во всяком случае, в Подмосковье - даже невзирая на то, что уже третий месяц к ряду рублевые цены на «вторичку» падают. Однако если квартиру все-таки нужно продать быстро, скидка составляет 10-15%. Сделки именно с таким дисконтом являются на сегодняшний день основными на рынке вторичной недвижимости.

Если ничего неординарного не произойдет с экономикой, на нынешнем рынке, который стал рынком покупателя (на 10 продавцов жилья в Подмосковье сейчас приходится один покупатель), то в ближайшие месяцы будет продаваться лишь та недвижимость, продавцы которой готовы будут значительно уступить в цене.

Данные риелторов о серьезном падении спроса на «вторичку» и миграции покупателей на первичный рынок подтверждает и официальная статистика Росреестра. 

На первичном рынке не только ипотека дешевле и доступнее, но и цены на квартиры более привлекательные для покупателей. Чтобы увеличить конкурентоспособность своих проектов, застройщики переориентируются с высокобюджетных сегментов на комфорт- и экономкласс, снижают площади квартир и за счет этого предлагают продукт дешевле, чем в среднем на «вторичке». 

Добиться снижения цены на вторичном рынке значительно сложнее, так как большинство продавцов-«частников», в отличие от адекватно оценивающих рынок бизнесменов-застройщиков, считают свою собственность самой уникальной и неповторимой. Рублевые цены предложения на типовые квартиры уже несколько месяцев топчутся на одном месте. То есть продавцы упрямо не хотят снижать цены на недвижимость, несмотря на то, что не могут ее продать. И, по-видимому, не смогут, пока не скорректируют цены по примеру девелоперов.