Имя *
Электронная почта *
Телефон *
Ежемесячный доход *
* только для граждан РФ



В каком доме вы купили квартиру?

В панельной пятиэтажке
В кирпичном 5-ти этажном доме
В кирпичном 9-ти этажном доме
В панельной современной многоэтажке
В современном монолитно-кирпичном доме
Результаты

Мнение специалиста

Ильенко Владислав Александрович
27 апреля 2015
Ильенко Владислав Александрович

Новая реальность на вторичном рынке, цены могут упасть безвозвратно

Вторичный рынок жилья смотрит вниз, новостройки дорожать будут, но медленно. То, что сейчас происходит в экономике и на рынке недвижимости, – это не кризис в классическом понимании, а скорее переход в новую реальность. Поэтому нет никаких гарантий того, что вслед за спадом обязательно начнется бурный рост и цены на жилье быстро вернутся на прежние уровни. Обычные кризисы, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и вновь возобновился рост, имели место в 1998-1999 и 2008-2009 гг. Сейчас ситуацию скорее можно сравнить с 1991 г., когда в России поменялись глобальные макроэкономические реалии и вместо социализма мы начали строить некое подобие капитализма. Соответственно, надежды на достаточно быстрое восстановление рынка после завершения острой фазы кризиса в нынешних условиях могут и не реализоваться.

Это не кризис, поэтому не стоит ожидать, что потом все непременно вырастет еще больше, чем было. Сейчас, когда кардинально изменилась природа вещей, аргумент о неизбежном восстановлении рынка может оказаться несостоятельным.

Фундаментальное отличие новой макроэкономической реальности от старой заключается в отсутствии шальных денег, приходивших в Россию с Запада, которые и обеспечивали почти непрерывный рост цен на недвижимость в течение двадцати с лишним лет. 

Механизм жизни за счет шальных денег из тумбочки, в роли которой выступала главным образом Федеральная резервная система США, и привел к тому, что с 1991 г. недвижимость в Москве практически всегда дорожала. А если и дешевела, то не сильно и временно. И такие периоды спада как раз были хорошим моментом, чтобы закупиться дешево, потому что потом все равно будет дороже. Но в мире немало примеров, когда недвижимость дешевела очень долго и очень сильно. Это не значит, что негативный сценарий обязательно реализуется в России, но к нему надо быть готовым.

Причин для роста цен на недвижимость нет

За последний год долларовые цены на недвижимость провалились на 30-40%. В рублях стоимость жилья осталась примерно на прежнем уровне, но при столь значительном ослаблении национальной валюты увеличение рублевых цен на 10-12% выглядит не слишком убедительно.

Фундаментально рынок смотрит вниз. Я не вижу пока ни одного фактора, который позволил бы ценам расти. И укрепление рубля – это скорее дополнительный толчок к тому, чтобы цены пошли валиться, теперь еще и в рублях.

В российской экономике просто нет средств, которые могли бы простимулировать восстановление цен. Дорогую нефть на ближайшие годы не прогнозируют даже самые смелые аналитики нефтяного рынка. Значительных зарубежных инвестиций в обозримом будущем не предвидится: с Западом мы фактически находимся в состоянии холодной войны. Соответственно, в скорую отмену санкций тоже мало кто верит – Америка обиделась на Россию всерьез и надолго. Есть надежда на Восток, на богатых китайцев и арабов, но они вряд ли сделают кассу.

Вторичные квартиры: медленное сползание цен вниз

По всей видимости, в первую очередь будут ползти вниз цены на вторичное жилье, даже в рублевом выражении. В отличие от новостроек, традиционно дорожающих по мере строительства, «вторичка» – это уже готовое жилье и там нет себестоимости, которая подпирала бы стоимость недвижимости снизу, большинство вторичных квартир были получены бесплатно в результате приватизации или по наследству либо куплены достаточно давно по ценам значительно ниже, чем сейчас. Завышенные ожидания продавцов – физических лиц, попытки привязать стоимость квартиры к курсу доллара – это тоже задел для снижения цен. «На «вторичке» растет объем предложения, продажи идут не так хорошо, как хотелось бы. В ближайшие несколько лет цены на вторичное жилье будут очень медленно сползать вниз, темпами 10-15% в год в рублях.

Новостройки: рост цен за счет повышения стадии готовности

На первичном рынке картина иная. Во-первых, значительное снижение долларовых цен в этом сегменте уже произошло – даже в элитном сегменте застройщики большинства проектов были вынуждены конвертировать долларовые цены в рубли по суперльготному курсу.

Во-вторых, новостройки на этапе котлована всегда продаются ниже рынка и по мере повышения стадии готовности прибавляют в цене 15-20-25% только за счет превращения полуфабриката в полноценный продукт.

Поэтому большинство новостроек будет сохранять восходящий тренд – от минимальной цены на старте продаж до повышенной после завершения стройки. Когда к этому прибавлялся общерыночный подъем цен, новостройки от старта проекта до сдачи в эксплуатацию могли дорожать на 30-50%, иногда до 100%. Соответственно, с учетом сползания общерыночных цен новостройки в Москве прибавят не 25% от нуля до готовности, а, может быть, 10-15%. То есть отрицательный тренд на первичном рынке, видимо, не сложится, но темпы удорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности замедлятся.

В-третьих, на рынке новостроек сложился тренд на снижение общего бюджета покупки за счет сокращения площадей.

Очень много примеров, когда застройщик, не меняя цену метра, уменьшает площадь и благодаря этому снижает цену квартиры. В результате по сравнению с той же «вторичкой», уже построенными объектами ценник получается очень привлекательный: сейчас на рынке есть немало предложений по цене 2-3 млн руб. за квартиру в ближнем Подмосковье.

Курс на оптимизацию бизнеса

Когда экономика росла, компании боролись за долю рынка, нередко страдая гигантоманией, особенно до прежнего кризиса. Все пытались занять побольше ниш, освоить побольше площадок, построить побольше объектов, быстрее конкурентов поднять цены и т.п. Вектор новой реальности – уместная и обоснованная оптимизация деловой активности.

Каждый знает, даже на примере ремонта в собственной квартире, что в стройку можно закопать бесконечное количество денег. Но если как следует заняться администрированием бизнес-процессов, то наверняка окажется, что и в девелопменте, и в риелторском бизнесе много на чем можно сэкономить не в ущерб качеству. Большие возможности в смысле оптимизации бизнеса, сокращения расходной части предоставляет аутсорсинг. Скорее всего, в ближайшие годы услуга fee-development будет становиться все более популярной.

Однозначно сказать, что будет с ценами в конкретный момент времени, невозможно, рынок может «вильнуть» в любую строну. Многое будет зависеть от курсов валют, от макроэкономических показателей, внешнеполитической ситуации. Если смотреть идейно, в среднесрочной перспективе, а не здесь и сейчас, то рынок скорее смотрит вниз. Но из этого не следует ничего фатального. Да, участники рынка недвижимости привыкли жить в условиях роста цен, однако, например, на финансовом рынке, где периоды спада и роста сменяются очень часто, люди умеют зарабатывать на падающем рынке не хуже, чем на растущем. Поэтому в нынешних условиях основной вопрос даже не в том, какие будут цены – вырастут они или упадут. Главное – принять, что мир стал другим, расстаться с верой в непременный рост цен на недвижимость и начать приспосабливать бизнес к существованию в новых реалиях.



ЛУЧШИЙ РИЭЛТОР
Ильенко Владислав Александрович
Тел:
8-926-211-99-00
E-mail:
9262119900@mail.ru
ПРЕДЛОЖЕНИЕ от
ЛУЧШЕГО РИЭЛТОРА
Подробнее...
Дом, 4 850 000 р.
ИЖС, Подольск, 1-й Цветочный переулок, пл. участка: 5 сот., пл. дома: 120 кв. м., электричество: есть, вода: есть ...
подробнее...

Средняя стоимость
кв. м. жилья, руб
 
Подольск 85 788
 
 
Щербинка 0
 
 
Климовск 86 111
 
 
Подольский
район
76 587
 
Статистика на 16.02.2019
 
Населенный пункт

Тип жилья

Общая площадь
НОВЫЕ ОБЪЕКТЫ Подробнее...
Дом,
1 950 000 р.


СНТ, Подольск, СНТ Райисполком-1, пл. участка: 4.5 сот., пл. дома: 36 кв. м., электричество: есть, вода: есть ...

подробнее...
Подробнее...
дом,
55 000 р.


Аренда, 4 комн, Москва, д. Дубовка, поселение Кленовское, Москва, площадь: 170/110/20 кв. м., мебель: есть, ТВ, холодильник, стиральная машина, хорошее состояние ...

подробнее...


Подробнее...
Чеховский район, деревня Пешково
Подробнее...
городской округ Домодедово, Крюково деревня
Подробнее...
Подольск, СНТ "Колос"
Подробнее...
Москва, деревня Акулово