Имя *
Электронная почта *
Телефон *
Ежемесячный доход *
* только для граждан РФ



В каком доме вы купили квартиру?

В панельной пятиэтажке
В кирпичном 5-ти этажном доме
В кирпичном 9-ти этажном доме
В панельной современной многоэтажке
В современном монолитно-кирпичном доме
Результаты

Мнение специалиста

Ильенко Владислав Александрович
04 августа 2018
Ильенко Владислав Александрович

Скидка в 40% при исчислении налога на недвижимость, правильная инициатива законодателей

Ограничение максимального коэффициента при расчёте налога на имущество 0,6 компенсирует перегибы при определении кадастровой стоимости недвижимости. Однако претензии граждан к кадастру не снимет.

1 марта президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил усовершенствовать расчет модернизированного налога на имущество так, чтобы граждане платили «справедливый и посильный» налог. 15 мая депутаты во исполнение поручения президента внесли на рассмотрение Госдумы законопроект, ограничивающий рост платежей по налогу на недвижимость.

Напомним, модернизированный налог на имущество физлиц, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости недвижимости, был введен в 2015 г. До этого при расчете налога использовалась значительно более низкая инвентаризационная стоимость. Базовая ставка налога для владельцев жилья – 0,1%. Муниципалитеты могут повышать базовую ставку налогообложения жилья (стоимостью до 300 млн рублей) с 0,1% до 0,3% или понижать ее до нуля. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн руб. ставка составляет 0,1%, до 20 млн – 0,15%, до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%. В Подмосковье средние ставки – 0,1% для квартир и 0,3% для жилых домов и дач.

В законе о введении налога был предусмотрен переходный период. Первые четыре года сумма налога уменьшается на понижающие коэффициенты: в первый год – 0,2, во второй – 0,4, в третий – 0,6, в четвертый – 0,8. С пятого года скидка отменяется.

Новый законопроект предусматривает отказ от повышения коэффициента выше 0,6. Сейчас коэффициент 0,6 (для расчета налога на 2017 г.) применяют 28 регионов, перешедшие на кадастровую стоимость с 2015 г., включая Москву, еще 21 – 0,4, 15 – 0,2, пишут «Ведомости». Кроме того, в тех регионах, где коэффициент уже достиг 0,6, депутаты предлагают ограничить рост налога из-за пересмотра кадастровой оценки 10% - независимо от того, как выросла кадастровая стоимость недвижимости.

Однако схема введения и функционирования модернизированного налога на имущество всегда вызывала вопросы, особенно в части определения кадастровой стоимости недвижимости, от которой зависит налогооблагаемая база. Стремление максимально приблизить кадастр к рынку на практике приводит к завышению кадастровой стоимости объектов, что, естественно, вызывает недовольство граждан и попытки оспорить налог.

Точная массовая оценка недвижимости невозможна в принципе – метод не позволяет учесть множество факторов, влияющих на цену конкретного объекта. Более того, рыночная цена – величина переменная. В период роста экономики она может резко увеличиться за короткий срок (например, в 2006 г. квартиры подорожали в два раза), а в кризис – так же быстро откатиться назад. При этом переоценка кадастра – процесс сложный, достаточно длительный и, что немаловажно, - дорогой. Поэтому кадастр за рынком практически никогда не успевает.

Больше всего проблем с оценкой возникает в периоды снижения цен на недвижимость – то есть в такие, как сейчас. Когда цены растут, указанная в объявлениях стоимость объектов не сильно отличается от цен продаж, поэтому оценщики могут использовать открытую информацию. Однако в периоды спада существенно увеличивается разрыв между ценами предложения, которые есть в базах, и ценами реальных сделок, точно известных только продавцу и покупателю. Например, в настоящее время величина торга при покупке квартиры может составлять от 2-3% до 20% - в зависимости от сегмента и объекта. Учесть такое «скрытое» снижение цен при массовой оценке невозможно.

На практике все это приводит тому, что люди в кризис вынуждены платить государству не просто больше – в связи с переходом на «рыночный» налог на недвижимость, а неадекватно больше – из-за завышенной кадастровой оценки. При том что доходы населения существенно упали.

Фактически, предложение депутатов определить максимальный коэффициент при расчете налога на уровне 0,6, то есть предоставить скидку в 40% от кадастра, и ограничить ежегодный рост платежа 10% представляет собой попытку нивелировать неизбежные «огрехи» кадастра. И это правильно. Проблема в том, что речь идет об изменении порядка расчета налога, что не снимает претензий населения к самому кадастру – люди будут по-прежнему считать несправедливой завышенную кадастровую оценку и пытаться ее оспорить, в том числе в суде.

Выходом из ситуации стало бы изменение подхода к расчету кадастровой стоимости объектов. Как неоднократно подчеркивалось, она должна коррелировать с рыночной ценой, но при этом быть ощутимо ниже рынка – чтобы компенсировать населению ошибки при оценке, изменение рыночной конъюнктуры и т.п. Даже если кадастровая стоимость недвижимости будет процентов на 40-50 ниже среднерыночных цен, бюджеты соберут существенно больше, чем в то время, когда налог исчислялся на основе инвентаризационной стоимости. И при этом у граждан не будет оснований для оспаривания кадастровой оценки.



ЛУЧШИЙ РИЭЛТОР
Ильенко Владислав Александрович
Тел:
8-926-211-99-00
E-mail:
9262119900@mail.ru
ПРЕДЛОЖЕНИЕ от
ЛУЧШЕГО РИЭЛТОРА
Подробнее...
Участок, 3 700 000 р.
ИЖС, Подольск, Ореховая ул., пл. участка: 8 сот., пл. дома: 20 кв. м., канализация: есть, газ: есть, электричество: есть, вода: есть ...
подробнее...

Средняя стоимость
кв. м. жилья, руб
 
Подольск 84 626
 
 
Щербинка 0
 
 
Климовск 86 111
 
 
Подольский
район
76 587
 
Статистика на 20.04.2019
 
Населенный пункт

Тип жилья

Общая площадь
НОВЫЕ ОБЪЕКТЫ Подробнее...
квартира,
4 500 000 р.


2 комн, Подольск, Рабочая ул., площадь: 43/26.8/6 кв. м., балкон, хорошее состояние ...

подробнее...
Подробнее...
дом,
55 000 р.


Аренда, 4 комн, Москва, д. Дубовка, поселение Кленовское, Москва, площадь: 170/110/20 кв. м., мебель: есть, ТВ, холодильник, стиральная машина, хорошее состояние ...

подробнее...


Подробнее...
Москва, СНТ «Вишняки»
Подробнее...
Подольский район, СНТ "Ручейки", вблизи д. Никулино
Подробнее...
Москва, садовое товарищество Элена поселение Клёновское
Подробнее...
Москва, СНТ "Фотон"