Имя *
Электронная почта *
Телефон *
Ежемесячный доход *
* только для граждан РФ



В каком доме вы купили квартиру?

В панельной пятиэтажке
В кирпичном 5-ти этажном доме
В кирпичном 9-ти этажном доме
В панельной современной многоэтажке
В современном монолитно-кирпичном доме
Результаты

ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ

Возможные трудности при продаже комнаты

Комната в коммунальной квартире

Не смотря на то, что на дворе уже 21 век, время технологий, инноваций, новой жизни и в месте с тем нового жилья, коммунальные квартиры до сих пор существуют во всех районах столицы, ее пригородах, а также в других городах России.

По оценкам аналитиков, на комнаты в коммуналках приходится примерно 5-6 % предложений на вторичном рынке недвижимости. А так как до сих пор почти везде существуют дома досталинской постройки, больше всего коммунальных квартир находится именно там. На втором месте по этому показателю стоят типовые панельные здания. Комната в коммуналке (квартире с соседями) считается сейчас самым дешевым жильем. Она в среднем в три раза дешевле, чем отдельная квартира аналогичного класса. Кажется, что при небольшой стоимости такого жилья, малых габаритах объекта, продать или купить комнату не составит никакого труда. Но, на самом деле, продажа комнаты в коммунальной квартире таит в себе множество «подводных камней».

Затевая продажу комнаты, надо иметь в виду одну очень важную юридическую деталь – это первоочередное (преимущественное) право покупки. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, им обладают собственники других комнат и (если хотя бы одна из комнат в квартире находится в муниципальной собственности) местные власти. Это означает, что прежде чем продать или купить комнату в коммунальной квартире, необходимо согласовать сей факт совершения сделки со всеми соседями по жилплощади, так как именно они имеют первоочередное право приобретения такого жилья. Извещение о продаже своего жилого имущества лучше выслать заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Данное уведомление будет доказательством того, что продавец добросовестно выполнил свои обязанности, и собственники уведомлены о том, что комната предлагается к продаже. На протяжении месяца с момента получения соседями почтовой открытки собственнику комнаты нужно ждать ответа. В извещении обязательно нужно указать цену и прочие условия, на которых владелец собирается реализовать свое имущество. Данные условия должны быть одинаковыми для всех потенциальных покупателей. То есть, если продавец по каким-то причинам не желает продавать комнату именно своим соседям, он не может завышать для них цену или отказываться заключать с ними договор. Отказ соседей купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы. Но на деле же бывает не все так гладко. Получить отказы соседей – это всего лишь одна из многих проблем, связанных с продажей комнаты.

В этой статье мы попробуем освятить все самые популярные вопросы и проблемы, с которыми сталкивается продавец комнаты в квартире и дать, по возможности, наиболее полные ответы на них.

Ситуация 1.

Соседям было предложено дать отказ на первоочередное право покупки или купить самим продаваемую комнату в квартире. Соседи уже 2-а месяца не хотят делать ни того, ни другого. Возможна ли продажа комнаты без их согласия?

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, участники долевой собственности (соседи по комнатам), письменно извещенные о продаже, могут в течение 1 месяца купить продаваемую долю (комнату). После истечения указанного срока, владелец комнаты в праве продать ее любому другому лицу. Но при отсутствии согласия соседей у самого покупателя комнаты в данном случае могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией права собственности. В соответствие со статьей 24 Закона РФ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации права собственности на долю (комнату) в общей долевой собственности на недвижимое имущество должны быть предоставлены согласия сособственников (соседей) на такую государственную регистрацию. При их отсутствии регистрация приостанавливается на 2 месяца. Управление Федеральной регистрационной службы извещает соседей о необходимости предоставить свои возражения против данной регистрации. Если соседи представят свои возражения (не важно, в чем они заключаются), регистрационная служба отказывает в регистрации и предлагает сторонам обратиться в суд. Если в двухмесячный срок таких возражений не поступит, право собственности покупателя комнаты будет зарегистрировано. Таким образом, покупатель может или согласится преодолеть вышеуказанные трудности, или отказаться от такой покупки. Остается добиваться взаимопонимания с соседями, или искать покупателя, который не ищет легких путей.

Ситуация 2.

Комната в квартиреРазногласия между соседями в трехкомнатной приватизированной квартире: один сосед после предложения купить продаваемую комнату согласился с предложенной ценой, а другой требует продать комнату именно ему за более низкую цену. В противном случае от него не будет получено согласие на продажу. Что делать?

Так как преимущественное право покупки распространяется только на случаи продажи комнаты постороннему лицу, при продаже доли (комнаты) одному из собственников, данное право не действует. То есть смело можно продавать комнату согласившемуся с ценой соседу. Другое дело - регистрация права собственности покупателя (см. ситуацию 2). Если "несогласный с ценой" сосед откажет в регистрации, можно смело обращаться в суд. Вряд ли у него будут какие-то существенные доводы и возражения против суда.

Ситуация 3.

Хозяин комнаты предложил купить свою жилплощадь в квартире за очень крупную сумму денег. Таких денег у соседей не оказалось. Ими у нотариуса были подписаны бумаги об отказе от покупки. Сосед продал комнату. Позже узнается, цена комнаты в договоре купли-продажи нового владельца на много меньше заявленной суммы, и соседи могли бы ее купить. Что делать в такой ситуации соседям?

Соседям нужно обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя данной комнаты на них. В случае удовлетворения этого иска суд признает за ними право собственности на комнату, и обяжет их выплатить несостоявшемуся владельцу комнаты ее цену, по которой она реально была продана. Иск должен быть предъявлен в суд в течение трех месяцев с момента, когда стало известно о нарушении права соседей о преимущественной покупке. Но в данном случае нужно будет доказать, что хозяин комнаты изначально предлагал купить у него жилье за более крупную сумму денег. В этом случае имеет большое значение, выражалось ли это предложение в письменной форме, а также содержание тех документов, которые были оформлены у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства об уплаченной цене, т.е. доказательства того, что за комнату уплачена большая цена. Так что, есть законная и практическая возможность отсудить проданную комнату. Оценить шансы на успех этого предприятия по имеющейся информации невозможно.

Ситуация 4.

Сосед по двухкомнатной приватизированной квартире пропал более 4 лет назад. Он нигде не работал, пил. Родственников у него нет, в комнате никто не живет. Как жильцам продать свою долю (комнату) в общей квартире?

Необходимо обратиться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. В заявлении нужно указать, что такое признание необходимо для продажи своей доли (комнаты). В соответствие со статьейВ Гражданского кодекса РФ, гражданин может быть признан безвестно отсутствующим, если в течение года по месту его жительства нет сведений о его месте пребывания. Бесспорным доказательством безвестного отсутствия является справка из органов внутренних дел о розыске пропадающего соседа в течение года. После вступления в законную силу решения суда о признании соседа безвестно отсутствующим можно совершать сделку. Для государственной регистрации в регистрационные органы необходимо представить заверенную печатью суда копию указанного решения.

Ситуация 5.

Соседям составлено извещение о намерение продать комнату и с предложением им купить в течение месяца. Соответственно, если они не приобретают в течение месяца после получения письма, хозяин продаваемой комнаты имеет право продать ее другим. Письмо отправлено по почте заказным письмом с уведомлением. Уведомление прислано на почту, но соседи отказываются его забирать. Что делать в такой ситуации?

Уведомление о вручении письма пересылается обратно отправителю, чем предприятие связи ставит в известность отправителя, когда и кому вручено письмо. Поэтому уже само уведомление о вручении является подтверждением извещения соседей о намерении продать комнату. В том случае, если, все-таки, уведомление не было получено или вернулось письмо в связи с тем, что никто его не пришел получать, то можно отправить ценное письмо с отметкой «Вручить лично». Тогда работник предприятия связи сам доставит письмо хозяина комнаты соседям под расписку в его получении. В любом случае, если соседи никак не реагируют на извещение о намерении продать комнату, продать свою долю жилплощади хозяин может только по истеченииІ дней с момента получения уведомления о вручении извещения соседям.

Ситуация 6.

Была продана комната в общежитии. Новый владелец там не оформился и квитанции из ЖКХ идут на имя старого владельца. Новый владелец не платил коммунальные услуги уже больше года, и служба ЖКХ подала в суд на старого владельца за не уплату и следом начислило пени. Что делать в этом случае?

Если имеется договор купли-продажи, старый владелец не прописан в комнате, не является ее хозяином, то ему смело можно отстаивать свои права в суде. ЖКХ все равно, с кого взыскивать долги по коммунальным услугам. Если же все законно оформлено договором купли-продажи, бывший хозяин там не прописан, то соответственно он ЖКХ ничего должен.

Ситуация 7.

Комната получена по наследству. Ее решили продать. Соседи требуют продать комнату им за бесценок, иначе они не дадут свое согласие на регистрацию. Что делать: судиться с регистрационными органами или все-таки продать комнату соседям?

Управление Федеральной регистрационной службы считает, что нормы статьи 24 Закона РФ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" распространяются и на регистрацию права собственности, возникающего на основании безвозмездных сделок (наследование, дарение). Поэтому необходимо получать отказ в регистрации и обратиться в суд, который вынесет решение в пользу продавца квартиры. Целесообразно взыскать с регистрационной службы или с соседей ущерб, причиненный владельцу комнаты в этой ситуации. Но, по большому счету, претензии надо предъявлять не только к регистрационным органам, но и нашим законодателям, которые так написали эту статью. Насколько нам известно, в Федеральной регистрационной службе подготовлены изменения и дополнения в указанный закон. В частности, они касаются и статьи 24. В случае утверждения данных изменений, при безвозмездных сделках согласия соседей на регистрацию прав наследника, одаряемого, будут не нужны. Так что, если нет желания судиться или продавать комнату соседям, можно подождать с регистрацией права собственности на комнату, надеясь, что у наших депутатов все-таки найдется время на Закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Право хозяина на унаследованное имущество уже возникло. Никаких сроков по его регистрации законом не предусмотрено. В противном случае необходимо оценить, что выгоднее: уступить в цене и быстро получить деньги от соседей, или ждать решения суда.

Ситуация 8.

Как продать комнату в коммуналке родственнику, проживающему и прописанному с хозяином в этой комнате? Нужен ли отказ соседей?

Если документы на комнату оформлены как на отдельное помещение, а не как доля в общей коммунальной квартире, то извещение о продаже соседу на его право преимущественной покупки не нужно. Если же комната находится в долевой собственности, то в данном случае хозяин обязан предложить выкупить свои доли остальным сособственникам (через нотариуса). И в том случае, если они откажут или не ответят, тогда комнату можно будет продать родственнику (или кому-либо еще). Следует отметить, что существуют некоторые отличия правомочия собственников долей в коммуналках. Так, собственнику квартиры принадлежит и жилая площадь, и места общего пользования, а владельцу комнаты в коммунальной квартире лишь доля в праве собственности на общие места. Эта доля пропорциональна доле принадлежащего собственнику жилого помещения. Для определения доли каждого собственника нужно разделить площадь его комнаты на площадь всех жилых помещений, если иное не определено соглашением с другими жителями коммунальной квартиры. Исходя из этого, следует обращать особое внимание на оформление договора купли-продажи комнаты в квартире.

Ситуация 9.

Продаваемая комната не приватизирована. Что это значит?

В данном случае, продавцом данной комнаты будет являться государство. Функции продавца в свободных жилых помещений в квартирах коммунального заселения берет на себя Департамент муниципального жилья и жилищной политики. Цена выкупаемых жилых помещений определяется в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом. Информация об освобождении комнаты поступает в управление муниципального жилья административного округа, который в свою очередь должен уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже комнаты и определить претендентов на ее покупку. Освободившуюся комнату сначала предлагают только жильцам, зарегистрированным и постоянно проживающим в данной квартире – как нанимателям, так и собственникам. Если желающих приобрести комнату несколько, проверяют их жилищные условия. Например, те граждане, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют приоритетное право покупки жилья. А когда на комнату претендуют, с одной стороны, одинокий мужчина, а с другой – семья с двумя детьми, преимущество будет отдано семье.Если несколько человек заинтересованы в свободной жилой площади, она может быть продана владельцем при согласии всех нанимателей либо собственников в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами рассматривают в судебном порядке.

Ситуация 10.

Должна осуществиться продажа комнаты в приватизированной квартире. Но, внезапно умирает сосед по комнате, отказ от первоочередного (преимущественного) права покупки не получен и нотариус не удостоверяет договор купли продажи. Что делать?

В данном случае нотариус прав. Право собственности умершего, и, следовательно, и преимущественное право покупки продаваемой комнаты, должно перейти к его наследникам. Наследники в свою очередь должны зарегистрировать свое право собственности на комнату. После того, как ими будет получено свидетельство о праве на наследство (6 месяцев со дня смерти соседа), необходимо предложить им купить продаваемую комнату. Если же между наследниками завяжется судебный спор по поводу раздела освободившегося жилого помещения, необходимо будет дождаться вступления в законную силу решения суда по этому спору. Если же наследников нет, то имущество считается вымороченным (должно быть передано в пользу государства). И только после того, как оно будет принято государством, можно будет совершить сделку.

Здесь мы указали наиболее частые ситуации, возникающие при продаже комнаты (доли) в общей квартире. Но, как известно, спорных и проблемных моментов в этом деле бывает на практике намного больше. В любом случае, важно помнить о преимущественном праве, которое имеют соседи. Ведь если право преимущественной покупки было нарушено, и комната была продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, то такая сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Любой из соседей-сособственников в течение трех месяцев имеет право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Такие проблемы не нужны никому.

Специалисты нашего агентства недвижимости «Подольская недвижимость» помогут Вам справиться с такой нелегкой задачей как продажа комнаты. Мы поможем Вам грамотно составить договор купли-продажи, дадим консультации по интересующим Вас вопросам, а так же Вы можете быть уверены в юридической чистоте и прозрачности сделки.

Если Вам необходимы консультации специалиста при продаже комнат в Подольске и Подольском районе, нужна помощь в оформлении сделки, звоните нам по телефонам: (4967) 52-16-06 или (4967) 52-16-05.




ЛУЧШИЙ РИЭЛТОР
Ильенко Владислав Александрович
Тел:
8-926-211-99-00
E-mail:
9262119900@mail.ru
ПРЕДЛОЖЕНИЕ от
ЛУЧШЕГО РИЭЛТОРА
Подробнее...
Дом, 4 950 000 р.
ИЖС, Подольск, Каменная ул., пл. участка: 4 сот., пл. дома: 70 кв. м., канализация: есть, газ: есть, электричество: есть, вода: есть ...
подробнее...

Средняя стоимость
кв. м. жилья, руб
 
Подольск 85 081
 
 
Щербинка 0
 
 
Климовск 86 111
 
 
Подольский
район
76 587
 
Статистика на 20.03.2019
 
Населенный пункт

Тип жилья

Общая площадь
НОВЫЕ ОБЪЕКТЫ Подробнее...
квартира,
5 500 000 р.


2 комн, Подольск, Академика Доллежаля ул., площадь: 57/29.5/9.5 кв. м., лоджия, евроремонт ...

подробнее...
Подробнее...
дом,
55 000 р.


Аренда, 4 комн, Москва, д. Дубовка, поселение Кленовское, Москва, площадь: 170/110/20 кв. м., мебель: есть, ТВ, холодильник, стиральная машина, хорошее состояние ...

подробнее...


Подробнее...
Москва, Снт Крокус-2
Подробнее...
Москва, СНТ "Имени 70-летия ВЛКСМ", Вороновское поселение
Подробнее...
Климовск, СТ "Щербинка"
Подробнее...
Москва, ул.Школьная